マンション投資ってどんな投資？

具体的に説明します

物件価格２０００万円、金利1.7％　３５年フルローンにて購入

家賃収支年間約９万円と自己資金８６万円で毎年９５万円を繰り上げ返済すると？
完済年数わずか１３年　

８６万ⅹ１３年では自己資金1100万円で2,000万円の資産

毎年８６万円を貯金して２０００万円貯めるには？　２３年かかります

完済した物件を担保に同じ様に返済すると２２年で4,000万の資産

２８年後に同じ様に返済で6,000万の資産
３３年後は8,000万の資産

この様に３３年間で８０００万円の資産が形成されます。
自己資金86×33年＝2.838万

あくまでも物件価格が下がらないと仮定したシミュレーションですが現実の事例です。（現在は物件の価格が上がっておりここまでのパフォーマンスは厳しいです）が都心の人気エリア、ある程度下がりきった中古物件であれば家賃は下がりにくいですし、現実築７０年の物件でも問題なく家賃収入は確保できている物件も多数存在しています。

毎年自己資金を８６万円も捻出するのは難しいのでやっぱり向いていないと思われる方が多いかもしれませんが仮に自己資金ゼロで繰り上げ返済なし、リスクを考えられるほぼ最大に反映させたシミュレーションはこんな感じです。

• 空室が５％発生（年間家賃×35年×入居率９５％＝１８９万）
• 家賃が１０％下落（年間家賃×３５年×下落率１０％＝３７８万）
• １２万円の修繕費が４回発生（１２万×４回＝４８万）
• ３５年後売却価格が３０％下落（2,000万×30％下落＝６００万）

トータル　1,215万　資産残高　７８５万

いかがでしょうか、2,000万円フルローンでリスクを考えられるほぼ最大に設定してシミュレーションしても結果７８５万円の資産が形成されます。（ご依頼いただければ、これほどの悪いパフォーマンスはないと思います。また基本、売却はお勧めしておらず、ずっと持ち続ける事を推奨します。）

ローンの支払いは入居者が払ってくれて、株式投資などのような一喜一憂することなくほったらかし運用で資産形成できるのはワンルームマンション投資の魅力です。

良い借金をしよう

もしあなたが７００万の車を金利２％の8年ローンで購入して８年ごとに乗り換えたとします、８年乗ればほぼ価値はないので４回繰り返して３２年後は何も残りません。いい車に乗ってきた満足感は残るでしょう。同じ金額を投資に回せば8.000万の資産が形成されて毎年２６５万の家賃収入です。３０歳の方であれば公的年金と合わせれば楽しい老後が過ごせます。

この様に借りたお金が資産を生み出す良い借金と、それ自体がお金を生み出さない悪い借金に分類できます。あなたならどちらを選択しますか？

日本財託より抜粋

グラフから推測されるように20年経過後賃料はほぼ横ばいです、このような推移には『マンションは管理を買え』と言われるように管理会社の選択が最重要です